Grundschuld bestellen — Ablauf und Voraussetzungen
Eine Grundschuld lässt sich weder elektronisch unterschreiben noch durch ein ausgedrucktes Formular bestellen. Nach § 873 BGB entsteht das Recht erst mit der Einigung der Beteiligten und der Eintragung in das Grundbuch — und den Weg dorthin bahnt der Notar.
So machen Sie es richtig
Dieses Dokument muss auf eine bestimmte Weise errichtet werden, um wirksam zu sein — es kann hier nicht elektronisch unterschrieben werden. Folgen Sie dem offiziellen Weg unten.
Notar in Ihrer Nähe finden (Bundesnotarkammer) (öffnet in einem neuen Tab)Über die Vorlage
Diese Seite erklärt deshalb den Ablauf: was in der Grundschuldbestellungsurkunde steht, warum die Bank fast immer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung verlangt und wie die Löschung später funktioniert.
Voraussetzungen für die Wirksamkeit
- Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger (§ 873 BGB)
- Eintragungsbewilligung des Eigentümers in öffentlich beglaubigter Form (§§ 19, 29 GBO)
- Eintragung in das Grundbuch — erst damit entsteht die Grundschuld (§ 873 BGB)
- Bestimmter Betrag, Zinsen und Nebenleistung (§ 1191 BGB)
- Für die sofortige Vollstreckbarkeit: notariell beurkundete Unterwerfungserklärung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5, § 800 ZPO)
Quelle und Rechtsgrundlage
Zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sind die Einigung der Beteiligten und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
§ 873 BGB — Erwerb durch Einigung und Eintragung (öffnet in einem neuen Tab)Offizielle Quellen und Gesetze
- § 873 BGB — Erwerb durch Einigung und Eintragung (öffnet in einem neuen Tab)
- § 1191 BGB — Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld (öffnet in einem neuen Tab)
- § 1192 BGB — Anwendbare Vorschriften (Sicherungsgrundschuld) (öffnet in einem neuen Tab)
- § 29 GBO — Form der Eintragungsbewilligung (öffnet in einem neuen Tab)
- § 794 ZPO — Weitere Vollstreckungstitel (notarielle Urkunde) (öffnet in einem neuen Tab)
- § 800 ZPO — Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer (öffnet in einem neuen Tab)
- § 311b BGB — Verträge über Grundstücke (öffnet in einem neuen Tab)
Häufige Fragen
- Warum genügt kein unterschriebenes Formular?
- Weil die Grundschuld ein Recht am Grundstück ist und nach § 873 BGB erst mit der Eintragung im Grundbuch entsteht. Das Grundbuchamt trägt nach § 29 GBO nur ein, wenn die Eintragungsbewilligung durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen ist — eine private Unterschrift, ob auf Papier oder elektronisch, reicht dafür nicht.
- Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
- Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und verringert sich mit ihr. Die Grundschuld ist davon unabhängig (§ 1191 BGB) und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Deshalb arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit Grundschulden — und deshalb ist die Sicherungszweckerklärung so wichtig.
- Was bedeutet die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung?
- Der Eigentümer erklärt in der notariellen Urkunde, dass die Bank ohne vorheriges Gerichtsverfahren aus ihr vollstrecken darf — die Urkunde wird damit selbst zum Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5, § 800 ZPO). Das verkürzt den Weg der Bank erheblich und ist bei Immobilienfinanzierungen Standard; es ist aber eine weitreichende Erklärung, über die der Notar belehren muss. Meist kommt eine persönliche Haftungsübernahme in Höhe der Grundschuld hinzu.
- Wie wird eine Grundschuld wieder gelöscht?
- Nach vollständiger Tilgung erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung. Zusammen mit der beglaubigten Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO) beantragt der Notar damit die Löschung im Grundbuch. Alternativ kann die Grundschuld stehen bleiben und später für eine neue Finanzierung genutzt werden — das spart Kosten bei einem späteren Darlehen.
Sie fragen sich, ob eine elektronische Signatur rechtlich hält? Zur elektronischen Signatur →
Weitere Vorlagen
Alle Vorlagen ansehenDiese Vorlage ist ein allgemeiner Ausgangspunkt und stellt keine Rechtsberatung dar. Prüfen Sie, ob der Inhalt zu Ihrer Situation passt, und holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein.