Grundschuld bestellen — Ablauf und Voraussetzungen
Eine Grundschuld lässt sich weder elektronisch unterschreiben noch durch ein ausgedrucktes Formular bestellen. Nach § 873 BGB entsteht das Recht erst mit der Einigung der Beteiligten und der Eintragung in das Grundbuch — und den Weg dorthin bahnt der Notar.
Diese Seite erklärt deshalb den Ablauf: was in der Grundschuldbestellungsurkunde steht, warum die Bank fast immer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung verlangt und wie die Löschung später funktioniert.
So machen Sie es richtig
Dieses Dokument muss auf eine bestimmte Weise errichtet werden, um wirksam zu sein — es kann hier nicht elektronisch unterschrieben werden. Folgen Sie dem offiziellen Weg unten.
Notar in Ihrer Nähe finden (Bundesnotarkammer) (öffnet in einem neuen Tab)Voraussetzungen für die Wirksamkeit
- Eigentümer, Grundstück und Grundbuchbezeichnung
- Höhe der Grundschuld, Zinssatz und Nebenleistung
- Rangstelle im Grundbuch
- Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
- Sicherungszweckerklärung gegenüber der Bank
- Ablauf von der Beurkundung bis zur Eintragung — und die spätere Löschung
Quelle und Rechtsgrundlage
Zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sind die Einigung der Beteiligten und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich.
§ 873 BGB — Erwerb durch Einigung und Eintragung (öffnet in einem neuen Tab)Häufige Fragen
- Warum genügt kein unterschriebenes Formular?
- Weil die Grundschuld ein Recht am Grundstück ist und nach § 873 BGB erst mit der Eintragung im Grundbuch entsteht. Das Grundbuchamt trägt nur auf der Grundlage einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Bewilligung ein — eine private Unterschrift, ob auf Papier oder elektronisch, reicht dafür nicht.
- Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
- Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gebunden und verringert sich mit ihr. Die Grundschuld ist davon unabhängig (§ 1191 BGB) und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist. Deshalb arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit Grundschulden — und deshalb ist die Sicherungszweckerklärung so wichtig.
- Was bedeutet die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung?
- Der Eigentümer erklärt, dass die Bank ohne vorheriges Gerichtsverfahren aus der Urkunde vollstrecken darf. Das verkürzt den Weg der Bank erheblich und ist bei Immobilienfinanzierungen Standard — es ist aber eine weitreichende Erklärung, über die der Notar belehren muss.
- Wie wird eine Grundschuld wieder gelöscht?
- Nach vollständiger Tilgung erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung. Damit beantragt der Notar die Löschung im Grundbuch. Alternativ kann die Grundschuld stehen bleiben und später für eine neue Finanzierung genutzt werden — das spart Kosten bei einem späteren Darlehen.
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