Mietvertrag für Gewerberäume (Vorlage)
Die Gewerberaummiete ist deutlich freier gestaltbar als die Wohnraummiete: es gibt keine Mietpreisbremse, keinen Kündigungsschutz und kaum zwingendes Recht. Was im Vertrag steht, gilt — und was nicht darin steht, fehlt.
Ausfüllen und mit dem Personalausweis unterschreiben
PNG oder JPG, maximal 1,5 MB. Erscheint oben im Dokument anstelle des esigner-Logos.
Schritt 1 von 7 · Vertragsparteien
1. Vertragsparteien
Vermieter
Mieter
Kein Konto · Sie zahlen erst beim Versand
Mietvertrag über Gewerberäume
Geschäftsraummiete nach §§ 535, 578 BGB
1. Vertragsparteien
Vermieter
Firma / Name
Anschrift
Registergericht und -nummer
Vertretungsberechtigte Person
Mieter
Firma / Name
Anschrift
Registergericht und -nummer
Vertretungsberechtigte Person
2. Mietobjekt
Anschrift und Lage im Objekt
Art der Räume (Büro, Laden, Lager, Praxis)
Fläche in m²
Anzahl der Räume
[ ] Mitvermietete Stellplätze
[ ] Lager- oder Kellerflächen
[ ] Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen
[ ] Werbeflächen und Beschilderung
Nähere Bezeichnung der mitvermieteten Flächen
3. Mietzweck
Die Räume werden ausschließlich vermietet zum Betrieb von
Eine Änderung des Mietzwecks bedarf der Zustimmung des Vermieters. Der Mieter ist für die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen seines Betriebs selbst verantwortlich.
[ ] Es besteht eine Betriebspflicht
[ ] Es besteht keine Betriebspflicht
Vereinbarte Öffnungszeiten
4. Mietzeit
[ ] Unbestimmte Zeit
[ ] Feste Laufzeit
Beginn des Mietverhältnisses
Ende der festen Laufzeit
Verlängerungsoption (Anzahl und Dauer)
Frist für die Ausübung der Option
Hinweis: Eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr bedarf nach § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB der Textform; ein elektronisch unterschriebenes Dokument genügt. Wird die Textform nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist nach § 580a BGB ordentlich kündbar. Das gilt auch für spätere Nachträge.
5. Miete und Nebenkosten
Nettokaltmiete monatlich in Euro
Nebenkostenvorauszahlung monatlich in Euro
Umsatzsteuer (Satz und Betrag)
Gesamtbetrag monatlich in Euro
Fälligkeit
Bankverbindung
[ ] Der Vermieter optiert zur Umsatzsteuer; der Mieter nutzt die Räume ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze
[ ] Die Vermietung erfolgt umsatzsteuerfrei
Die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV sowie die nachstehend zusätzlich vereinbarten Kosten werden auf den Mieter umgelegt und jährlich abgerechnet. Der Mieter trägt insbesondere:
Aufzählung der umgelegten Betriebskosten
Vereinbarte Wertsicherungs- oder Staffelmietklausel
Hinweis: Eine Indexklausel (Kopplung an den Verbraucherpreisindex) ist nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. d und e PrKG nur zulässig, wenn der Vertrag für mindestens zehn Jahre fest geschlossen ist, der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern kann.
6. Kaution
Höhe der Kaution in Euro
Art der Sicherheit (Barkaution / Bürgschaft)
Fälligkeit
7. Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Dach und Fach sowie die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen obliegen dem Vermieter. Der Mieter trägt die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache im Inneren im Rahmen der nachstehenden Regelung.
Kostenobergrenze für Kleinreparaturen je Fall in Euro
Jährliche Obergrenze in Euro
Regelung zu Schönheitsreparaturen
8. Bauliche Veränderungen und Einrichtungen
Bauliche Veränderungen bedürfen der vorherigen Zustimmung des Vermieters in Textform. Vom Mieter eingebrachte Einrichtungen dürfen bei Vertragsende entfernt werden; der ursprüngliche Zustand ist wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist.
Abweichende Vereinbarung zu Einbauten
9. Untervermietung und Konkurrenzschutz
Eine Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf der Zustimmung des Vermieters; sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden.
Vereinbarter Konkurrenzschutz (geschütztes Sortiment / geschützte Tätigkeit)
10. Versicherung und Verkehrssicherung
Vom Mieter zu unterhaltende Versicherungen
Vom Vermieter unterhaltene Versicherungen
Übertragene Verkehrssicherungspflichten (z. B. Winterdienst)
11. Beendigung
Die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses richtet sich nach § 580a BGB. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB bleibt beiden Seiten unbenommen. Die Räume sind besenrein und geräumt zurückzugeben; über die Rückgabe wird ein Protokoll erstellt.
12. Sonstiges
Weitere Vereinbarungen
Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen sollen in Textform festgehalten werden; mündliche Abreden können die feste Laufzeit gefährden. Damit entspricht die vertragliche Form der gesetzlichen Anforderung des § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB an einen befristeten Mietvertrag.
13. Unterschriften
Ort und Datum
Vermieter (Unterschrift)
Ort und Datum
Mieter (Unterschrift)
Über die Vorlage
Ein Punkt hat sich zum 1. Januar 2025 zugunsten der Parteien geändert. Früher verlangte die Bindung an eine Laufzeit von mehr als einem Jahr über §§ 578, 550 BGB die Schriftform, was in der Praxis Papier bedeutete. Seit dem Bürokratieentlastungsgesetz IV genügt nach § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB die Textform: ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit. Ein elektronisch unterschriebenes PDF wahrt die Textform ohne Weiteres — die feste Laufzeit bleibt also erhalten, und Sie können diesen Vertrag hier vollständig abschließen.
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Vorlage kostenlos herunterladen
PDF zum Ausdrucken · bearbeitbares Word (.docx)
Was die Vorlage enthält
- Vermieter und Mieter mit Registerangaben
- Mietobjekt, Fläche und mitvermietete Flächen
- Mietzweck und Betriebspflicht
- Miete, Umsatzsteueroption und Nebenkosten
- Laufzeit, Verlängerungsoption und Kündigung
- Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und bauliche Veränderungen
- Kaution, Untervermietung und Konkurrenzschutz
So unterschreiben Sie sie mit dem Personalausweis
- 1
Vorlage herunterladen. Laden Sie gewerbemietvertrag als PDF oder Word herunter.
- 2
Ausfüllen. Tragen Sie die Angaben auf Ihrem eigenen Rechner in das Dokument ein.
- 3
Hochladen und unterschreiben. Laden Sie das ausgefüllte PDF auf esigner.de hoch, tragen Sie die E-Mail-Adressen ein und unterschreiben Sie mit dem Personalausweis.
Quelle und Rechtsgrundlage
§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.
§ 578 BGB — Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (öffnet in einem neuen Tab)Offizielle Quellen und Gesetze
- § 578 BGB — Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (öffnet in einem neuen Tab)
- § 550 BGB — Form des Mietvertrags (öffnet in einem neuen Tab)
- § 535 BGB — Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (öffnet in einem neuen Tab)
- § 580a BGB — Kündigungsfristen (öffnet in einem neuen Tab)
- § 543 BGB — Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (öffnet in einem neuen Tab)
- § 540 BGB — Gebrauchsüberlassung an Dritte (öffnet in einem neuen Tab)
- § 9 UStG — Verzicht auf Steuerbefreiungen (Umsatzsteueroption) (öffnet in einem neuen Tab)
- § 2 BetrKV — Aufstellung der Betriebskosten (öffnet in einem neuen Tab)
- § 3 PrKG — Langfristige Verträge (Indexmiete) (öffnet in einem neuen Tab)
Häufige Fragen
- Kann ich den Vertrag elektronisch unterschreiben?
- Ja, auch mit fester Laufzeit. Die Gewerberaummiete ist ohnehin formfrei, und für die Bindung an eine Laufzeit von mehr als einem Jahr verlangt § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB seit dem 1. Januar 2025 nur noch die Textform — nicht mehr die Schriftform. Ein elektronisch unterschriebenes PDF erfüllt das, die vereinbarte Laufzeit hält. Vorsicht ist nur bei Nachträgen geboten: auch spätere Änderungen eines befristeten Vertrags müssen die Textform wahren, sonst kann die Befristung im Ganzen kippen. Eine Klausel, mit der sich die Parteien verpflichten, einen Formmangel nachträglich zu heilen und sich bis dahin nicht darauf zu berufen, hilft nicht — der Bundesgerichtshof hält solche Schriftformheilungsklauseln für unwirksam (Urteil vom 27. September 2017, XII ZR 114/16). Die Vorlage enthält deshalb keine.
- Was ist die Umsatzsteueroption?
- Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermietet der Vermieter an einen Unternehmer für dessen Unternehmen, kann er nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten und dadurch selbst Vorsteuer ziehen — etwa aus Baukosten. § 9 Abs. 2 UStG lässt das aber nur zu, soweit der Mieter die Räume ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, und der Vermieter muss das nachweisen. Deshalb gehört beides in den Vertrag: die Option und die Pflicht des Mieters, die Räume nur so zu nutzen.
- Was ist Konkurrenzschutz?
- Die Zusage des Vermieters, im selben Objekt kein konkurrierendes Geschäft zu vermieten. Ein eingeschränkter Konkurrenzschutz gilt in der Gewerberaummiete nach der Rechtsprechung auch ohne Vereinbarung als vertragsimmanent — für Klarheit sorgt aber nur eine ausdrückliche Regelung, die den geschützten Sortimentsbereich benennt.
- Gelten Schönheitsreparaturklauseln auch hier?
- Sie lassen sich in der Gewerberaummiete weiter fassen als bei Wohnraum, aber auch hier scheitern starre Fristenpläne und Endrenovierungsklauseln regelmäßig an der AGB-Kontrolle, wenn der Vertrag vom Vermieter gestellt wird. Vereinbaren Sie einen weichen Fristenplan, der auf den tatsächlichen Zustand abstellt.
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Alle Vorlagen ansehenDiese Vorlage ist ein allgemeiner Ausgangspunkt und stellt keine Rechtsberatung dar. Prüfen Sie, ob der Inhalt zu Ihrer Situation passt, und holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein.